Cách phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố. Từ vị thế khác nhau cho thấy mỗi nhà phát triển có hướng chuyển mình khác nhau.
Thứ nhất là các doanh nghiệp ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này bao gồm một số đơn vị như Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà,... Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.
4 nhóm điển hình của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường Việt Nam. Ảnh minh họa
Thứ hai là nhóm các doanh nghiệp phát triển BĐS có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), Sài Gòn Thương Tín (SCR), C.E.O (CEO), Kinh Bắc (KBC),...Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.
Thứ ba, là nhóm chủ đầu tư BĐS “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một số chủ đầu tư nước ngoài. Chúng tôi quan sát thấy những doanh nghiệp ở vị thế tiềm lực tập trung vào các sản phẩm BĐS tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.
Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm “người chơi mới”, nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư, v.v... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường BĐS thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp BĐS phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp BĐS để phát triển sản phẩm riêng.
Cũng theo batdongsan.com.vn, với công ty môi giớ chiến lược thích ứng phân hóa theo quy mô sàn giao dịch. Các sàn giao dịch có quy mô từ 100-1.000 nhân sự, sẽ tập trung phân phối thêm loại hình, phân khúc bất động sản mới. Còn các sàn giao dịch quy mô dưới 100 nhân sự hoặc trên 1.000 nhân sự sẽ có tìm kiếm cơ hội M&A với các công ty khác.
Sự chuyển mình của các doanh nghiệp bất động sản tạo những xu hướng lớn cho thị trường trong năm 2023. Với chủ đầu tư, tái cấu trúc nợ và tái cấu trúc nguồn vốn vẫn là hoạt động chính yếu. Hoạt động mua bán và sáp nhập diễn ra sôi động giữa các doanh nghiệp bất động sản (bán cổ phần dự án, bán công ty có sẵn dự án, liên doanh,...). Các chủ đầu tư tập trung vào sản phẩm BĐS phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Thị phần nguồn cung của chủ đầu tư ngoại ngày càng lớn.
Với các công ty môi giới, sẽ thu gọn mô hình, chỉ tập trung vào các loại hình/phân khúc có thế mạn. Linh hoạt phân phối thêm loại hình BĐS đáp ứng nhu cầu thị trường (BĐS vừa túi tiền, BĐS cho thuê). Thị trường sẽ chứng kiến sự hợp tác, sáp nhập giữa các công ty môi giới./.
